Location de logements G : le DPE collectif pourrait prévaloir sur le DPE individuel
Dans un futur proche, une éventuelle évolution législative ouvrirait la voie à une nouvelle règle en matière de location d'un appartement : le DPE collectif déterminerait la décence énergétique en lieu et place du DPE individuel, dès lors que son résultat est plus favorable. Ce changement bouleverserait les obligations actuelles en matière de performance énergétique pour toute location de logement situé dans un immeuble. D'autres mesures, introduites au sein de la même proposition de loi qui renforce le rôle du DPE collectif, iraient dans le même sens.
Le DPE collectif à la place du DPE individuel : une solution aux blocages en copropriété
La Commission des affaires économiques du Sénat a adopté, le 1er avril 2025, une modification importante au sein de la proposition de loi visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements et à sécuriser leur application en copropriété. Un bailleur dont le logement ne répond pas individuellement au critère de décence énergétique minimal pourrait néanmoins le louer, ou continuer à le louer, si le DPE collectif de l'immeuble satisfait à ce même critère.
Cette disposition, alors à l'étude au sein de l'Assemblée nationale, répond à une problématique récurrente en copropriété : comment, pour un propriétaire, rénover une passoire thermique destinée à la location, quand l'amélioration de la performance énergétique du logement dépend en grande partie de travaux collectifs que la copropriété ne souhaite pas entreprendre ?
La proposition de loi ambitionne donc de mieux encadrer la prise en compte du refus du syndicat de copropriétaires de réaliser des travaux. Elle prévoit également que tout refus intervenu moins de trois ans avant la mise en location autorise à louer un logement trop énergivore. Cette mesure incite néanmoins les propriétaires à soumettre périodiquement la question d'une rénovation énergétique globale à l'assemblée générale des copropriétaires.
Des mesures pour limiter l'interdiction de louer
Pour les propriétaires bailleurs, cette proposition de loi offre diverses solutions permettant d'échapper, au moins provisoirement, aux contraintes de la décence énergétique.
Outre la promotion d'une vision plus globale de la performance énergétique d'un immeuble et la volonté de ne pas pénaliser le propriétaire empêché de rénover par le refus de la copropriété, le texte prévoit d'autres assouplissements.
Parmi eux figure l'autorisation de louer un logement énergétiquement indécent en présence d'un contrat de travaux de rénovation énergétique, durant cinq ans au plus en copropriété et trois ans en monopropriété. La location serait également permise lorsque le coût des travaux s'avérerait trop élevé au regard de la valeur du bien, ou lorsque ces travaux ne pourraient être entrepris pour des motifs architecturaux, patrimoniaux ou techniques. Le texte atténue par ailleurs certaines exigences, notamment en n'imposant pas le recours à un maître d'œuvre pour les travaux réalisés dans les petites copropriétés et les maisons individuelles.