État des risques et pollutions : un nouveau regard sur ce formulaire à compter de janvier 2023

L'ERP prend une place centrale dans les transactions immobilières

Depuis le 12 octobre 2022, un nouvel arrêté portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle a été publié au Journal officiel pour de nombreux départements, dont l'Indre-et-Loire. Il concerne notamment les inondations et coulées de boue survenues à Tours lors des intempéries du 3 juin 2022. Cette actualité remet en lumière l'état des risques et pollutions (ERP), un document directement lié à ce type de publication.

À compter du 1er janvier 2023, ce formulaire prend une importance accrue, conformément au décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 relatif à l'information des acquéreurs et des locataires sur les risques, pris en application de l'article 236 de la loi Climat et Résilience.

De nouvelles obligations pour les vendeurs et les bailleurs

Longtemps relégué au second plan parmi les diagnostics immobiliers obligatoires, l'ERP (anciennement ERNT, ERNMT ou ESRIS), créé en 2006, s'impose désormais comme un document essentiel. Le réchauffement climatique et l'aggravation de ses effets font partie des risques qu'il doit mentionner. Ce document informe sur l'ensemble des risques présents dans l'environnement d'un bien, susceptibles de causer des préjudices humains ou matériels.

À compter du 1er janvier 2023, à la suite de la publication du décret n° 2022-1289 le 5 octobre 2022, les vendeurs et les bailleurs devront respecter les obligations suivantes :

• indiquer une mention réglementée sur leurs annonces, à savoir : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » ;
• remettre l'ERP, obligatoirement établi depuis moins de six mois, dès la première visite de tout acquéreur ou locataire potentiel ;
• s'assurer que l'ERP reste à jour à chaque étape de la transaction (promesse de vente, contrat préliminaire lors d'une vente en l'état futur d'achèvement, acte authentique de vente et contrat de location), accompagné du secteur d'information sur les sols (SIS) lorsque celui-ci existe.

Quels documents accompagnent l'état des risques et pollutions ?

Un ERP à jour et complet doit couvrir l'ensemble des risques concernés : naturels (y compris le recul du trait de côte, nouveau risque intégré), miniers, technologiques, sismiques, sols pollués et radon. Selon la situation du bien, il doit être complété par d'autres documents, notamment :

• un extrait de document graphique localisant le bien par rapport au zonage réglementaire, un extrait du règlement et la note de présentation, pour chaque plan de prévention des risques (PPR) applicable ;
• une fiche d'information sur le risque sismique si celui-ci est de niveau 2 ou plus ;
• une fiche d'information sur le radon lorsque la commune du bien se situe en zone à potentiel radon de niveau 3 ;
• les documents relatifs au risque de recul du trait de côte, le cas échéant ;
• un document d'information relatif à la pollution des sols (SIS) ;
• la liste des arrêtés de catastrophe naturelle pris dans la commune du bien, en lien avec les sinistres subis et pour lesquels le propriétaire, vendeur ou bailleur, actuel ou précédent, a été indemnisé par une assurance.