État des risques de vente : la jurisprudence alerte sur l'information relative aux sinistres

Dans l'état des risques, formulaire à fournir lors de la vente et même de la location d'un bien potentiellement exposé à des risques de nature diverse (inondations, mouvements de terrain, risques technologiques, etc.), il est essentiel de ne rien omettre pour garantir la durabilité d'une transaction. Ainsi, en plus de mentionner tous les risques auxquels le bien est exposé, il faut aussi déclarer tout sinistre survenu au sein du bien et ayant donné lieu au versement d'une indemnité d'assurance. Une décision de cour d'appel du 28 septembre 2023 est venue renforcer cette exigence, en rendant un arrêt particulièrement lourd à l'encontre des vendeurs d'un bien.

Un état des risques non exhaustif compromet la durabilité d'une vente

Tout vendeur aspire à une transaction immobilière durable et sereine. Pour cela, il est essentiel de veiller à la transparence de la transaction à tous les niveaux, notamment en ce qui concerne la mention effective, sur l'état des risques, de tout sinistre antérieur indemnisé. En s'exonérant de cette obligation pour une inondation survenue en 2002, les vendeurs impliqués dans l'affaire jugée le 28 septembre 2023 devant une cour d'appel ont payé très cher leur dissimulation. L'arrêt rendu a en effet annulé la vente de leur bien, réalisée treize ans plus tôt, une sanction aussi lourde sur le plan juridique que financier : les vendeurs ont été condamnés à rembourser près de 460 000 euros, correspondant au prix de vente du bien ainsi qu'aux frais de vente de l'acquéreur et de notaire.

Un bien vendu avec un état des risques qui ne remet pas en cause le diagnostiqueur

Lors de la vente du bien en 2010, l'état des risques fourni ne comportait aucune omission concernant les risques encourus par le bien. Seule la rubrique relative aux sinistres indemnisés était fautive, puisqu'elle ne signalait aucun événement de ce type. La responsabilité de cette rubrique incombe au vendeur, seul à connaître les sinistres que son bien a pu subir par le passé. Dans cette affaire, il a fallu deux nouvelles inondations en 2014, soit quatre ans après la vente, pour que les acquéreurs découvrent les données de sinistralité de la zone géographique de leur bien, et notamment le sinistre indemnisé non mentionné par les vendeurs dans l'état des risques. Les 11 et 12 décembre 2002, des événements orageux d'envergure avaient en effet causé de nombreux sinistres dans la région. Le secteur géographique du bien n'en était d'ailleurs pas à son premier sinistre : plus d'une dizaine d'arrêtés portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle avaient déjà été pris depuis 1982, dont six concernaient des inondations.