Amiante : sa présence dans votre bien peut constituer un risque sanitaire pour votre voisinage

Que vous occupiez votre bien ou que vous envisagiez de le mettre en location, la gestion d’une éventuelle présence d’amiante ne concerne pas seulement l’occupant du logement : elle engage aussi votre responsabilité vis-à-vis de votre voisinage. La réglementation en vigueur n’oblige pas un propriétaire à traiter la présence d’amiante dans les matériaux et produits de son logement ou de son local. En revanche, en cas de sinistre, toute pollution liée à l’amiante — ou à un autre polluant comme le plomb — qui n’est pas gérée dans les meilleurs délais peut contraindre le propriétaire à dédommager ses voisins au titre du risque d’exposition écologique et sanitaire. C’est précisément ce qu’a vécu le propriétaire d’un atelier contenant de l’amiante, détruit par un incendie indépendant de sa volonté.

Pollution d’amiante non gérée : le propriétaire d’un bien sinistré condamné par la cour d’appel

Une pollution d’amiante qui n’est pas éradiquée rapidement après un sinistre expose non seulement les personnes qui résident dans le bâtiment endommagé ou qui l’utilisent, mais aussi le voisinage, au risque de contracter une maladie liée à l’amiante. Le 1er mars 2023, la cour d’appel d’Orléans a condamné un propriétaire, dont le bâtiment avait brûlé indépendamment de sa volonté, à verser à ses voisins une provision de 8 000 € au titre du préjudice écologique subi du fait d’une pollution d’amiante présente sur leur terrain.

Cette condamnation s’ajoute à celle prononcée en première instance par le tribunal judiciaire de Blois, le 31 mai 2022, qui imposait déjà au propriétaire de réaliser les opérations de décontamination de son propre terrain ainsi que la remise en état du terrain de ses voisins. La cour d’appel a en effet estimé que la conjonction de l’incendie et du défaut d’évacuation des « matériaux prohibés et dangereux » constituait un « dommage imminent », caractérisant un « trouble manifestement illicite » qu’il fallait traiter en urgence.

Diagnostic amiante : une vigilance nécessaire dans tous les contextes

Avant de vendre un bien, la réglementation impose de réaliser un diagnostic amiante (ou état d’amiante) si le bien a été construit avant le 1er juillet 1997. Dans le cadre d’une location, ce diagnostic doit également être transmis au locataire s’il en fait la demande. Dans tous les cas, il est indispensable de s’assurer que les matériaux et produits amiantés présents dans un logement mis en location ne sont pas dégradés : une dégradation exposerait l’occupant à un risque d’exposition à l’amiante et rendrait nécessaire un désamiantage, afin de respecter l’obligation de louer un logement décent.

Pour un bien occupé par son propriétaire, en revanche, aucun texte n’oblige à faire réaliser un diagnostic amiante pour évaluer la situation. L’absence de diagnostic, ou plus largement l’absence de gestion d’une présence avérée d’amiante, n’exclut cependant pas le risque d’être soi-même exposé — ni celui d’exposer son voisinage en cas de sinistre, avec les conséquences judiciaires que cela peut entraîner.

Ce qu’il faut retenir

Que vous soyez occupant, bailleur ou propriétaire non-occupant, la présence d’amiante dans votre bien ne se limite pas à un enjeu de conformité réglementaire : en cas de sinistre non maîtrisé, elle peut engager votre responsabilité envers votre voisinage. Faire réaliser un diagnostic amiante et gérer sans délai toute pollution avérée reste la meilleure protection, pour vous comme pour vos voisins.